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2017年09月10日
ブログ

不動産売却 両手仲介・囲い込みの実態をご存ですか?

宅地建物取引業法では、不動産仲介会社が依頼を受けた物件の売却および購入で成約した場合、その不動産仲介会社は、売主及び買主双方から仲介手数料を受領することを認めています。そのために不動産仲介会社の中には、両手仲介を目指して自社のみで成立させる事にこだわるのです。

 

両手仲介とは

不動産仲介会社が売却依頼を受け、他の不動産仲介会社から紹介された買主にて売却の成約、仲介手数料は売主からのみとなります。一方、自ら買主を見つけた場合は、売主、買主双方から仲介手数料を受領することが出来るのです。それゆえに「物件情報を他の会社に公開しない!」「物件情報そのものをレインズに登録しない!」「登録しても他社からの問い合わせには、お話しが入っていますと言い、取扱いさせない!」等の行為が横行しているが現実です。

レインズ利用規定の改定

不動産流通機構は形骸化している実態を憂慮し、平成25年10月よりレインズ利用規定の一部を改正し、商談中や図面製作中といった理由で他の不動産仲介会社の販売活動を阻害する行為をしてはならないと規定しました。

それでも両手仲介はなくなりません

それでも両手仲介にこだわる不動産仲介会社があとを絶ちません。最近多いケースでは『担当者でないと詳細は分かりません』と言われます。何度電話しても担当者に繋がらず、折り返しの電話をお願いしても連絡はくれず、やっと担当者と話せた時は『契約予定です』と言われる始末。でも確りレインズは登録されているままの状態~自社のみで成約するといった業法違反とも考えられる営業行為です

大手不動産会社だから‥


昨日、東伏見駅から徒歩5分のマンションのご売却のご相談をいただきました。ご主人様がお亡くなりになり、奥様お一人に‥関西在住の娘さんご家族と一緒にお住いになることをお考えになられています。「売るとしたら‥どのくらいでしょうか?」とお話しされる奥様に、周辺の成約事例を示し、3000万円前後とお伝えすると少し驚かれたご様子。『ポストに入っていた大手不動産会社に査定をしてもらったら3500万円~3600万円、3450万円であれば確実に売れます」と言われたとのこと。

これぞ囲い込みの王道です


大手不動産会社の営業担当は「お任せください!直営店舗ではNO.1の実績がある弊社です!!」。確かに売れるかもしれませんが‥近隣相場から見て異常な高値といったのが率直な感想です。特に最近多いのが【売れであろう上限のニ割増の査定金額】の提案。取り敢えずお客様より売却を受託し、後々、いろいろと理由づけをし価格を下げるといった手法です。つまりお客様を優先するのではなく自社の論理で考えるのです。

1回の値下げは200万円、それを繰返す!!


不動産は株式と違い毎日「場」が立つわけではありません。売主、買主の相対取引です。彼らの論理は高値で預かり、売れない理由を並べて価格を下げればいいといった考え方です。どのようにすれば【速く・高く・確実に売れる】といった方法論を模索しない傾向があります。「少し高いから売れないのかなあ?」といった心理を巧みなまでに利用するのです。大手不動産会社の全てが、また全営業担当者が全部そのようなのかといったら違います。ただ明らかにその傾向が強いのが事実です。

3ヶ月以内で売れるであろう価格が適正な価格です


販売する時期に多少違いますが、概ね3ヶ月以内で売れるであろう価格が理想的な価格設定です。買主さんとなるお客様はあらゆるWEBサイトで情報収集をしています。「あれ、このマンションはまだ売れないんだ」、「あれ?1ヶ月前に価格を下げたのに、また下げている」‥と感じられています。マンションであれ、土地や戸建てであれ、売れるタイミングがあります。いかに見ていただき検討していただくか!この機会を損失するような価格設定はするべきではありません。物件情報は生鮮食料品と同じ、鮮度が一番なのです。

仲介手数料半額で売却のお手伝いすることで、売主様の純粋な手取り金額を増やします!!


おうち売却.comでは、純粋に売主様の手取り金額を増やべく【仲介手数料半額】にて売却のお手伝いをしています。自社の論理で考えるのではなく、売主様の立場に立って【速く・高く・確実に売る】ご提案をさせていただきます。西武新宿線「東伏見」駅北口徒歩2分、不動産仲介業に従事し32年のスタッフにお気軽にご相談ください。

この記事を書いた人
鈴木 義晴 スズキ ヨシハル
鈴木 義晴
不動産仲介業務に従事して32年、宅地建物取引士の資格を取得して27年が経ちました。お客様に対して、今まで得た知識と経験をもとに解りやすくご説明させていただきます。 何かお困りのことはありませんか? 私は、様々な分野に信頼できる専門家の人脈を持っています。 もし何かお困りのことがあれば、その問題解決のお役に立てる専門家をご紹介いたします。 弁護士、弁理士、税理士、公認会計士、社会保険労務士、行政書士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、相続診断士、ファイナンシャルプランナー、終活カウンセラー、葬祭ディレクター‥お気軽にご相談ください。
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