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2017年09月08日
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中古マンションを買う時に知っておくべきこと


マンションを買う時に必ず知っておきたいことご存ですか?売りに出されている部屋のことを親切丁寧に説明してくれるようにみえる営業マンですが、その実、美辞麗句のセールスばかりで肝心なこと説明していないように思えます。将来的なリスクや予見されることなど誠意をもって、事前に説明する。当たり前のことがなされていないのでここに明らかにします。

管理費・修繕積立金の意味をご存知ですか?


管理費は、マンション共用部分の維持するために必要な経費を賄う目的で使われます。具体的な例を挙げるとエレベーター保守定期点検費用、消防点検費用、清掃費用、給水ポンプ清掃費用、共用部分の電気、水道代、火災保険料。そして管理会社に支払う管理委託手数料などです。修繕積立金は、将来のマンション全体で行う外壁補修、バルコニーの防水、給排水設備機器の更新など大規模修繕工事を実施するための区分所有者全員で積み立てるお金です。

中古マンションの場合、築年月日、総戸数により大きく違います。管理しているマネジメント会社が名の知れた会社ほど管理委託手数料は高くなる傾向があります。

管理会社は管理費や修繕積立金のコストカットするためのアドバイスや施策はあまりしません。私が取扱いをした中古マンションでは、高額な管理委託手数料を見直すために、管理会社を変更した中古マンションがたくさんあります。

中古マンションでは重要事項調査報告書を確認しましょう


修繕積立金は必ず値上がりします。現在分譲中の新築分譲マンションは、早期に売るために当初の修繕積立金を一括徴収し、毎月の修繕積立金を抑える傾向にあります。築後12~3年目に行う大規模修繕工事は賄うことはできても、それ以降は修繕工事費用は資金不足となります。気に入る中古マンションを見つけたら、【重要事項調査報告書】と【長期修繕計画書】を請求し、必ず確認してください。重要事項調査報告書とは直近数年の間に管理費や修繕積立金の値上げを予定しているかが記載されています。また、長期修繕計画書には10年、20年先の収支バランスが記載されています。

ローン返済額+管理費+修繕積立金


低金利時代ゆえ借りることへの抵抗が少ない時代です。また、金融機関も物件価格100%はもちろん、諸費用分まで融資してくれるのが実情です。ですが待ってください!毎月、お住いに掛かるコストは住宅ローンで借りた金額ではありません。管理費や修繕積立金もプラスされます。そしてプラスされる修繕積立金は必ず値上がりするのです。

ローン減税の還付金は繰り上げ償還へ


現在の税制では購入から10年間、お借入金額の1%を還付金として戻ってきます。「管理費や修繕積立金はローン減税の還付金で賄えますから大丈夫!」と言うセールスには要注意です。そもそもマンションを所有すると毎年固定資産税・都市計画税が課税されてくるからです。練馬区、西東京市内の60㎡クラスの中古マンションの場合は、概ね10~15万円の固定資産税・都市計画税が課税されるものです。ローン減税による還付金はセオリーとしては、住宅ローンの繰り上げ償還に充当すべきしょう。低金利時代だから元金を減らす!間違っても管理費や修繕積立金を賄うといった発想はいけません。

気になるマンションを見学した後、まずは重要事項調査報告書を確認しましょう。不動産会社の担当者に依頼すれば入手することができます。1,現在の管理費や修繕積立金の額の確認。2,管理費や修繕積立金の値上げの予定があるのかを確認。3,修繕積立金累計額の確認。累計される修繕積立金が多いほど安心できるとお考えください。マンションは12~13年ピッチで大規模修繕工事が必要となります。その原資に値するからです。4,過去の修繕履歴。過去どのような工事が行われているかを示します。5,事件事故の情報(あくまでも管理会社が掌握しているものしか記載されていませんのでご注意ください)
この記事を書いた人
鈴木 義晴 スズキ ヨシハル
鈴木 義晴
不動産仲介業務に従事して32年、宅地建物取引士の資格を取得して27年が経ちました。お客様に対して、今まで得た知識と経験をもとに解りやすくご説明させていただきます。 何かお困りのことはありませんか? 私は、様々な分野に信頼できる専門家の人脈を持っています。 もし何かお困りのことがあれば、その問題解決のお役に立てる専門家をご紹介いたします。 弁護士、弁理士、税理士、公認会計士、社会保険労務士、行政書士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、相続診断士、ファイナンシャルプランナー、終活カウンセラー、葬祭ディレクター‥お気軽にご相談ください。
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