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2017年09月03日
ブログ

土地や中古住宅の売買~敷地を測量をすることが安心へと繋がります


ご所有される土地や戸建住宅を売られる時に大切なのが境界確認、測量です。お隣りと接する部分の境界は確り入っていますか?有資格者作成の確定測量図はありますか?

公簿面積と実測面積は違う場合が多い

土地の登記簿謄本(登記識別情報)には、それぞれの土地面積が記載されているものの、その面積と実際の面積が同じとは限りません。そのためにトラブルへと発展することがあります。 法務局で登記された土地面積なのだから、正しい面積に違いないと思いたいところですが‥実際にはさまざまな理由によって「登記面積と実測面積は違う」と考えておいたほうがよいでしょう。

公簿売買の注意点

公簿売買とは、土地の売買価格をあらかじめ総額で定め、登記記録の面積と実際の面積が相違しても売買価格の増減はしないとするものです。これを公簿売買と言います。また「測量はするものの売買代金の清算はしない」という場合も公簿売買に該当します。 公簿売買のとき、通常は売買契約書の条項に記載されます。また、「単価表示」がなければ、公簿売買と推定されます。ただし、ケースバイケースで異なる判断がされる場合もあるので注意が必要です。現実的には、公簿売買による取引が多いのですが、法務局に備え付けられている地積測量図や過去の建築時における現況測量図など、実際の面積をある程度「推定できる何らかの資料(図面)」が存在しない場合には、たとえ費用がかかっても境界を確定、測量をしましょう。公簿、実測は、あくまでも売買契約書での取り決め事項です。例え公簿売買の際でも、隣地との境界を明示しなければなりません。

実測面積と実測売買

実測は、敷地境界のポイントを決めた上で測量をし、隣地所有者立ち会いのもと、境界をお互いに確認し、測量します。前面が公道などの場合には、役所の担当者立ち会いのもと測量(官民査定)を行います。実測売買は、土地の売買価格を1㎡単価(または坪単価)で定め、契約締結後に実測をした結果に基づいて最終的に売買総額を確定させる方法です。 注意をしたいのが、隣地の立ち会いや官民査定をしたうえで、確定測量図を作成することになるので費用と時間がかかることです。官民査定にはかなりの期間(2ヶ月~3ヶ月以上)がかかるのが現状です。

基本は境界を明示し確定測量図を作ること


不動産売買は相対取引で成立するので、買主が承諾すれば境界を明示しなくても、確定測量図がなくても契約はできます。諸々の事情で、そのような特約条項を設けて売買しているのが実情です。ですが、100%問題がないとは言えません!境界を巡るトラブルは後を絶えません。ある程度、隣接する方と面識があり、一般的なお付き合いをされているのであれば測量することをお薦めします。

最近の測量における問題と傾向

この数ヶ月の間で、東村山市、川口市、西東京市、三鷹市等で測量監理のお手伝いをしています。その中で隣地が空き家となっており所在が掴めない。役所調査の結果、ご親族の所在がわかったものの地方在住ゆえ立合いに応じてもらえず、写真や動画等で資料をお送りやっと了解をいただきました。また、境界確認の立合いをお願いしたところ、所有者より「後見制度」を利用している旨を告げられ、後見人の立合いとなったケースもあります。空き家、後見制度といったことで思わぬ手間と暇がかかっているのが最近の傾向です。

信頼できる土地家屋調査士をご存知ですか?

不動産売買の仕事をする上で、境界確定・確定測量図作成は、安心安全な取引遂行のために必要不可欠です。しかし、空き家に伴う所在不明、後見制度の利用といった問題で時間も費用も大きくなる傾向があるのが現実です。信頼できる土地家屋調査士をご存知ですか?土地家屋調査士は、不動産の物理的状況を正確に登記記録に反映させるために、必要な調査及び測量を行うのが生業です。土地の筆界が明らかでないことを原因とする民間紛争解決手続についても代理することも行います。

境界確定、測量の監理を行っています!


西東京市富士町3丁目では、共有する私道の交換、売買において境界確定、測量の監理を行っています。立合い、図面作成といった実務は25年以上にわたる取引先の土地家屋調査士に依頼、近隣所有者への説明は所有者の窓口となり対応を重ねています。このように連携することで発生する測量費用のコストと時間が軽減できるからです。

測量会社により費用は大きく違います!


三鷹市内の100坪の確定測量では、金融機関紹介の測量会社より45万円+消費税の見積りが所有者に提出されていました。お知り合いの方からのご紹介で見積もりをすると弊社監理の確定測量では35万円(消費税込)です。この差は‥なんでしょうか?往々にしてこのようなことが発生するのが現実です。測量を依頼するには事前に見積りを数社より取り寄せることをお薦めいたします。
この記事を書いた人
鈴木 義晴 スズキ ヨシハル
鈴木 義晴
不動産仲介業務に従事して32年、宅地建物取引士の資格を取得して27年が経ちました。お客様に対して、今まで得た知識と経験をもとに解りやすくご説明させていただきます。 何かお困りのことはありませんか? 私は、様々な分野に信頼できる専門家の人脈を持っています。 もし何かお困りのことがあれば、その問題解決のお役に立てる専門家をご紹介いたします。 弁護士、弁理士、税理士、公認会計士、社会保険労務士、行政書士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、相続診断士、ファイナンシャルプランナー、終活カウンセラー、葬祭ディレクター‥お気軽にご相談ください。
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