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2017年09月23日
ブログ

西東京市富士町3丁目・土地の売却~私道部分の交換登記で解決


現地を見る限り立派な舗装された道路に接しているのですが‥公道(建築基準法第42条2項)と当該敷地の間に私道があり、建築確認が取得出来ない状況の土地でした。これを建築確認が取得できる正常な状態にするには‥。

小平合同庁舎の見解は想定の答え

基本的な権利関係を調査し発覚した再建築不可の状態。所有者は中古住宅として購入したのですが、その事実を全く知りませんでした。購入時の契約書、重要事項説明書を確認しましたが再建築の際の事柄など記入されていません。弱った‥建築確認業務を担当する小平合同庁舎(当時)に相談を持ちかけるも想定の答え~「現状での確認取得は無理です!」私道所有者全員からの承諾書若しくは売買し単独所有にするしかありません。

西東京市役所道路管理課に立合いを要請し確定測量

西東京市役所道路管理課に赴き道路台帳を閲覧。向かいのお住いはセットバックしていることを確認、道路管理課に立合いを要請し中心を出してもらい、確定測量へ。私道部分とセットバックの境界(ポイント)と面積を算出。さて‥どうするか?「いっそのこと地権者全員で寄付してしまう」と考えるも、第三者からすれば非課税であるも大切な土地と言われるだろうから無理か‥。

分筆した上で等価交換はどうだ


当該物件は昭和50年代後半に分譲された全8棟の建売住宅。なんで?このような複雑な権利にしたのか?全くわからない?一筋の灯が見えたのは測量の成果で登記簿記載の地積より、実測面積が大きかったこと。となると地権者に対して等価交換をお願いし、当該物件の間口に合わせて分筆登記をしたらどうだろう?Aさんとは交換が成り立ち、Bさんとは交換、残りは売買にすれば現況の地積より大くなる=高く売れる!交換、移転登記、私道部分の購入などの費用が必要になりますが、所有者のメリット大!

地権者への説明を繰返し理解をいただくために6ヶ月


Aさん、Bさんの立場でみると現況のままで何ら不足なことはありません。単独で建築確認が取得できるわけなのでごもっともな話です。ただし現所有者からすれば月とスッポン!売値は天と地ほど違うのです。ただAさん、Bさんにご理解いただくには難航しました。土地家屋調査士S先生、司法書士K先生に何度も資料を作成いただいたり、アドバイスを請うことに。相手のある話ゆえ、先様の都合やお考えを丁寧に聞かなければなりません。交渉の途中、「何でこんな面倒なことに巻き込まれなければならないのですか?」と問われたこともありました。

今、解決しないと‥ますます分からなくなります!


Aさん、Bさんに繰り返しご説明したのは「今、この事態を収拾しないと、先将来ますます分かりづらくなります。所有者に協力してくださいは都合の良い話なのですが何とか今の代で整理させてください」と訴えました(もう悲鳴です)地権者の方と7月下旬に基本合意し、分筆登記と地積更正登記。その後、交換登記と移転登記。昨日、全ての登記が完了しました。

感謝、多謝。地権者の方、土地家屋調査士S先生、司法書士K先生 本当にありがとうございました!


我々、不動産業に従事する者は道路に関してシビアな見方をします。建築確認が取得できなければ、その価値が変わるからです。今回たくさんの人達のご理解とご協力で解決できましたが、そうならない場合もあるのが事実です。道路は見た目の形態で判断してはなりません。建築基準法に合致しているか否かです。これからも道路問題、全力を挙げて解決すべく努力します。
この記事を書いた人
鈴木 義晴 スズキ ヨシハル
鈴木 義晴
不動産仲介業務に従事して33年、宅地建物取引士の資格を取得して28年が経ちました。お客様に対して、今まで得た知識と経験をもとに解りやすくご説明させていただきます。 何かお困りのことはありませんか? 私は、様々な分野に信頼できる専門家の人脈を持っています。 もし何かお困りのことがあれば、その問題解決のお役に立てる専門家をご紹介いたします。 弁護士、弁理士、税理士、公認会計士、社会保険労務士、行政書士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、相続診断士、ファイナンシャルプランナー、終活カウンセラー、葬祭ディレクター‥お気軽にご相談ください。
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