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2017年09月23日
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住まいの買い替えは残債を確認してから~基本は売り先行です!

住宅ローンを返済中のマンションを売却して、新たに新築一戸建てを購入するときには、最も注意をしなければならないのが、現在住んでいるマンションにどのくらいの残債があるのか?~確りとした資金計画をたてることことです。

残債は?今の売れる金額はいくらか?

現在住んでいる家を売却して、新たに家を購入することを「買い替え」といいます。買い替える時には、今の家を売るのが先か、次の家を買うのが先か迷うところです。資金計画の面から考えると、売りを先に考えた方が安心です。買い替えを意識したら、早い段階で今住んでいる家の査定を不動産仲介業者に依頼しましょう。査定だけなら無料です。物件価格の売却額より住宅ローンの残債が大きくなる「担保割れ」をおこしていたら、家を売っただけではローンを完済できないことになります。その場合は、売却額で不足する分を預貯金などで補完して、住宅ローンを返済しなければなりません。

買い替えローンがあります!

もしも担保割れをおこしている時に、差額分の預貯金がなければ、売るに売れない状況になるかもしれません。そのような時には「買い替えローン」をお薦めします。買い替えローンは、現在返済中のローンを完済するための資金と、これから買う家の購入資金を合わせて融資してくれる住宅ローンです。買い替えローンは、返済中のローンを完済するための費用も上乗せされているため、買い替え先の物件価格以上の資金を借りることができます。審査基準などが通常の住宅ローンより厳しくなる傾向がありますのでご注意ください。

マンションの買取金額を知りましょう


マンションから新築一戸建ての買い替えを検討する場合、有効な方法があります。それは「買取金額」を知ることです。プロの不動産会社が所有するマンションをいくらで買うのか?この金額を知ることです。一般的な流通市場で売るより安価になりますが、必ず売れる金額が解ります。その金額を叩き台に資金計画を立て、具体的な買い替えをイメージされるとよいでしょう。何も無理に安く売る必要はありません!不動産会社は、マンションを買い取り、リノベーションし再度販売するわけですから、自ずと流通市場で売れるであろう金額が予想できるので参考になるからです。

買取金額を知るために入札する


プロの不動産会社でも、立地や室内の状態で買取金額は違うものです。ゆえに最低3~5社程度に打診をし買取金額を出してもらうべきです。統一条件としては「現況での売買」、「瑕疵担保免責」、「明け渡し猶予」といったところになります。月末に売却の契約を結ぶ埼玉県内のマンションでは入札制を採用、都合5社の競争入札を行いました。物件価格1000万円台前半に対して、最低価格と最高価格の開きは180万円も差がありました。
この記事を書いた人
鈴木 義晴 スズキ ヨシハル
鈴木 義晴
不動産仲介業務に従事して33年、宅地建物取引士の資格を取得して28年が経ちました。お客様に対して、今まで得た知識と経験をもとに解りやすくご説明させていただきます。何かお困りのことはありませんか?私は、様々な分野に信頼できる専門家の人脈を持っています。もし何かお困りのことがあれば、不動産の事以外でも、その問題解決のお役に立てる専門家と提携していますので、いつでもご紹介いたします。弁護士、弁理士、税理士、公認会計士、社会保険労務士、行政書士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、相続診断士、ファイナンシャルプランナー、終活カウンセラー、葬祭ディレクター等お気軽にご相談ください。
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