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2017年09月22日
ブログ

三鷹市内の自動車整備工場の売却、いよいよ始動します!


14:00より、三鷹市内の自動車整備工場を経営されるお客様と売却に向けて、販売価格及びスケジュールについて打ち合わせをしてきました。

現況のまま工場として売却へ


本日の打ち合わせには金融機関の支店長さんにも同席をいただきました。お話しをした内容は、販売金額、お引渡し条件等の具体的な内容です。まずは現況の工場としての売買のメリットとデメリットを挙げて、弊社としての金額をご提示しました。不動産鑑定評価書の内容を吟味、認証工場の「のれん代」を加えた金額です。また、建物を解体し土壌汚染対策を施した場合のメリット、デメリットもお伝えしました。結論としては解体工事費、土壌汚染対策費用の経費を考えると、ターゲットとなる顧客は少なくなりますが、不動産価値から見た場合に「現況での売却」にニーズはあると判断しています。

購入希望者にすべてを情報開示する


取り分けて注意しなければならないことは、敷地の一部分における土壌汚染。サンプリング→深度調査(ボーリング調査)をした結果、敷地の一部に土壌汚染を確認しているからです。現在、検査機関にて分析中ですが深度1Mまでの改良工事が必要と思われます。溶質ではなく含有なので土壌の入れ替え作業の必要があるとの考え方です。想定される体積にて改良をした場合に、どの程度の費用が必要となるのか?~購入希望者として気になる点です。これらをすべて明らかにすることが、重要事項説明に該当すると判断しています。

当たり前のことが実施されていないのが現状です


一見当たり前のことなのですが、高額になる場合がある土壌汚染改良について、適正に実施されていない現状があります。深度が比較的に浅い1~2Mの場合は、解体工事の際に一緒に処分してしまうといった、アンダーグラウンドの世界もあると聴いています。マニュフェストはあるのですが、それを‥ということらしいです。

高く売るための戦略として金融機関と連携


金融機関の支店長に同席いただいた理由は「より高く売るため」です。高く売るためには専門的見地から不動産を分析し、その価値を理解してもらわなければなりません。また現在営業を継続する中での売却活動となると、売主様に迷惑がかかる場合が予想されるからです。以前、西東京市内の自動車整備工場の売却活動をした際に不動産ブロカーが、売主様に連日押しかけて収集がつかいないことがありました。価格も独り歩きしてメチャクチャにされました(実際の価格より安い価格が錯綜)まずは金融機関の取引先にアタック!

今後は税理士を交えての打ち合わせ


金融機関の支店長さんからは取引先数社への同行を要請されました。「いや~これだけの内容を説明するのは無理なので、アポを取り付けますので是非同行して説明をしてください」~ありがたいお話です。売主様には今後は顧問税理士との打ち合わせをお願いしました。建物や設備の簿価の確認、「建物価格をどのようにするか?」、これ消費税に関わり、具体的な商談には必要だからです。

売主様には、並行して近日中に確定測量作業実施をお伝えしました。目視の段階で境界石が確認できないポイント2ヶ所あります。また近くに計画道路の予定があり、市役所に計画ラインを図面に落としてもらう必要があるからです。売主様の利益追求、つまり「高く売ることが使命」、顔晴ります!
この記事を書いた人
鈴木 義晴 スズキ ヨシハル
鈴木 義晴
不動産仲介業務に従事して33年、宅地建物取引士の資格を取得して28年が経ちました。お客様に対して、今まで得た知識と経験をもとに解りやすくご説明させていただきます。 何かお困りのことはありませんか? 私は、様々な分野に信頼できる専門家の人脈を持っています。 もし何かお困りのことがあれば、その問題解決のお役に立てる専門家をご紹介いたします。 弁護士、弁理士、税理士、公認会計士、社会保険労務士、行政書士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、相続診断士、ファイナンシャルプランナー、終活カウンセラー、葬祭ディレクター‥お気軽にご相談ください。
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