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2017年08月22日
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マンションの売却、瑕疵担保って何ですか?


売主は、基本的に専有部分に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求を負わなければなりません。

建物の修復範囲


専有部分におけるシロアリの害,給排水管の故障が該当します。シロアリの害~専有部分について、シロアリによる被害箇所が現に発生している場合に限り、修復の対象となります。仮に、シロアリが発生していても、建物本体に被害箇所が現に発生していない場合は修復の対象にはなりません。給排水管の故障~専有部分内給排水管の亀裂、漏水。浴室設備機器、洗面設備機器、トイレ設備機器等の給排水設備機器、蛇口、これら設備機器と給排水管とのジョイント部分は対象となりません。買主が、引渡し完了日から3ヶ月以内に瑕疵の補修を請求をした場合、売主は修復を行わなければなりません。

設備の修復範囲


主要設備、給湯関係,水廻り関係,空調関係,その他の部分において器具の不良が確認された場合、売主は補修や調整等を行う必要があります。この期間は引渡し完了日から7日以内というのが一般的です。経験則では最も多いトラブルが給湯器関連!「シャワーを使用していたら水になった」,「追い焚き機能が上手くいかない」。また、「ガスコンロが着火しづらい」等の内容。

瑕疵担保免責とは?


瑕疵担保免責とは、建物の修復や設備の修復は、売主として一切負わずに現況有姿を示します。最近の例では、「相続にて取得したマンションの一室、自分達は住んだことがないので室内の状態が全く分からない」~当然といえば当然なことです。瑕疵担保免責については契約書,重要事項説明書において特約条項として記載、その旨を買主に説明をしました。

トラブル時の対応は千差万別


トラブル時の対応は千差万別!最近も経験したのですが、売主というより仲介に入る不動産会社、その担当者により対応に大きな開きがあります。杓子定規に「瑕疵担保期間が過ぎているから」、「その部分は瑕疵担保で保障する内容ではありません」とか。いち営業マンが判断しているのです。経年劣化という言葉をご存ですか?~物は使えば新品の状態から性能が低下し、劣化する。あくまでも人が一旦お住まいになったら中古となるので、といった理論で用いられる場合が多いです。

問われる営業担当者の姿勢


トラブル発生の収拾を電話で済ませようとする姿勢、往々にして営業担当者の怠慢です。事情はともあれ現状を知ることが先決なのですが‥なかなか行動しません。売主が負担する、しないは二の次として、その事実を知り、売主に報告する必要があると思うのです。その上で、過去の事例に照らし合わせて対応することがベターなのではないでしょうか?多くの売主は「売ってしまったら、ハイ終わり」とまでは考えていません。少なからず責任をお持ちです。ボーダーライン上のトラブルなどの場合、買主様も全てを売主に請求しようと思っていません。

買うての幸い、売っての幸せ


売主様と買主様を繋ぐ、我々仲介人の立場は「Win-Win」の橋渡しです。大切な不動産のご売却を受託する際、過去に遭遇したトラブルの事例を上げ、弊社としての対応などをご説明します。小さなトラブルは収拾可能ですが、ちょっとした誤解や対応の不味さから、大きな問題に発展する怖さを知っているからです。売主様に不快な思いをさせない、そのような事に巻き込まない、それは担当者の姿勢であり、会社としての方針です。弊社では「買うての幸い、売っての幸せ」を意識し、売主様に充分ご説明し、良縁を結ぶべく努めています。
この記事を書いた人
鈴木 義晴 スズキ ヨシハル
鈴木 義晴
不動産仲介業務に従事して33年、宅地建物取引士の資格を取得して28年が経ちました。お客様に対して、今まで得た知識と経験をもとに解りやすくご説明させていただきます。何かお困りのことはありませんか?私は、様々な分野に信頼できる専門家の人脈を持っています。もし何かお困りのことがあれば、不動産の事以外でも、その問題解決のお役に立てる専門家と提携していますので、いつでもご紹介いたします。弁護士、弁理士、税理士、公認会計士、社会保険労務士、行政書士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、相続診断士、ファイナンシャルプランナー、終活カウンセラー、葬祭ディレクター等お気軽にご相談ください。
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