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2017年07月22日
ブログ

土地や中古住宅の売買では測量をすることが安心に繋がります


ご所有される土地や戸建住宅を売られる時に大切なのが測量です。お隣りと接する部分の境界は確りしていますか?また確定測量図はあります?土一升、金一升の時代、思わぬトラブルに巻き込まれてしまいます。

公簿面積と実測面積は違う。売買する際はどっち?

土地の登記簿謄本(登記識別情報)には、それぞれの土地面積が記載されているものの、その面積と実際の面積が同じとは限りません。そのためにトラブルへと発展することがあります。 法務局で登記された土地面積なのだから、正しい面積に違いないと思いたいところですが‥実際にはさまざまな理由によって「登記面積と実測面積は違う」と考えておいたほうがよいでしょう。

公簿売買の注意点

公簿売買とは、土地の売買価格をあらかじめ総額で定め、登記記録の面積と実際の面積が相違しても売買価格の増減はしないとするものです。これを公簿売買と言います。また、「実測はするものの売買代金の清算はしない」という場合も公簿売買に該当します。 公簿売買のとき、通常は売買契約書の条項に記載されます。また、「単価表示」がなければ、公簿売買と推定されます。ただし、ケースバイケースで異なる判断がされる場合もあるので注意が必要です。現実的には、公簿売買による取引が多いのですが、法務局に備え付けられている地積測量図や過去の建築時における現況測量図など、実際の面積をある程度「推定できる何らかの資料(図面)」が存在しない場合には、たとえ費用がかかっても実測をしましょう。公簿、実測は、あくまでも売買契約書での取り決め事項です。例え公簿売買の際でも、隣地との境界を明示しなければなりません。

実測面積と実測売買

実測は、敷地境界のポイントを決めた上で測量をし、隣地所有者立ち会いのもと、境界をお互いに確認し、測量します。前面が公道などの場合には、役所の担当者立ち会いのもと測量(官民査定)を行います。実測売買は、土地の売買価格を1㎡単価(または坪単価)で定め、契約締結後に実測をした結果に基づいて最終的に売買総額を確定させる方法です。 ご注意願いたいのが、隣地の立ち会いや官民査定をしたうえで、確定測量図を作成することになるので費用と時間がかかることです。官民査定にはかなりの期間(2ヶ月~3ヶ月以上)がかかるのが現状です。

基本は境界を明示し確定測量図を作ること


不動産売買は相対取引で成立するので、買主が承諾すれば境界を明示しなくても、確定測量図がなくても契約はできます。諸々の事情で、そのような特約条項を設けて売買しているのが実情です。ですが、100%問題がないとは言えません!境界を巡るトラブルは後を絶えません。ある程度、隣接する方と面識があり、一般的なお付き合いをされているのであれば測量することをお薦めします。

経験豊富な信頼できる土地家屋調査士が必要です


不動産売買の仕事をする上で、境界確定・確定測量図作成は、安心安全な取引遂行のために必要不可欠な要素です。土地家屋調査士は、不動産の物理的状況を正確に登記記録に反映させるために、必要な調査及び測量を行っています。土地の筆界が明らかでないことを原因とする民間紛争解決手続についても代理することも行います。弊社では、25年にわたりお付き合いをいただいている土地家屋調査士と連携し、測量のお手伝いをしています。 
この記事を書いた人
鈴木 義晴 スズキ ヨシハル
鈴木 義晴
不動産仲介業務に従事して33年、宅地建物取引士の資格を取得して28年が経ちました。お客様に対して、今まで得た知識と経験をもとに解りやすくご説明させていただきます。 何かお困りのことはありませんか? 私は、様々な分野に信頼できる専門家の人脈を持っています。 もし何かお困りのことがあれば、その問題解決のお役に立てる専門家をご紹介いたします。 弁護士、弁理士、税理士、公認会計士、社会保険労務士、行政書士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、相続診断士、ファイナンシャルプランナー、終活カウンセラー、葬祭ディレクター‥お気軽にご相談ください。
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