株式会社スプラッシュ
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2017年01月27日
ブログ

自分の敷地が前面道路に接していない~Oさんのお困りごとPART1

西東京市内にお住まいのご夫妻が、写真,公図と測量図をお持ちになられ「大手不動産会社のOOのリハウスに売却依頼をしたのですが‥売れないんです。というか建築確認が取得できなから安く買い叩かれそうなんです。どうしたらいいのでしょうか?」とご相談にお越しになられました。

16年前に中古住宅として購入した住まい

ご夫妻とも年齢を重ねられ、お子様も独立しご結婚、ライフスタイルも変化したのでお住いを売却し、コンパクトな賃貸マンションへの住み替えをお考えになりました。ご売却により手元に残るであろう資金を老後のために使い、ご趣味である国内旅行をいっぱいしようと‥。

整備されている前面道路だが‥

写真を確認すると確かにアスファルト舗装されており幅員も4M以上確保されている様子がわかります。しかし公図を見ると当該敷地と道路と思われる間に細い筆の存在が確認できます。ネットで現在事項証明を取り寄せ、甲区欄に記載されている所有者を確認するとご本人、Fさん、Hさんの3人の共有持分名義になっています。Fさんは元地主さん、Fさんは2件隣の方ということが解りました。

物件調査で分かった重大な事実

建築基準法上では、4メートル以上の幅員の道路に2メートル以上接しなければならないという規定があります。ご相談いただいたご夫妻のお住いは、現況では接道要件を満たしていないことになります。OOのリハウス担当者は他の共有持分を持たれている方に2名から、持分を譲っていただくべく交渉を薦めました。

Fさんとの交渉における初歩的なミス

全国展開をするOOリハウス担当者は、路線価や基準地価を元に一定の金額を算出しFさんとの交渉に入りました。が‥初歩的なミスを犯してしまいました。協力を求めるべき相手にいきなりの金額提示!それも相手を考慮しない機会的な数字に『俺の土地に勝手に値段をつけるな!」とHさんから門前払いを受けることになてしまいました。

建築確認を取得できないゆえ安価になる土地

所有することにおいて何ら差はありませんが、建築確認が取得できる出来ないは資産性を考えると大きな格差となるのが現実です。一番分かり易くお伝えすると建築確認が取得できない場合は金融機関の住宅ローンが利用できないという点です。1%以下の低金利の住宅ローンが利用することが出来ず、4%近いノンバンクのローンとなってしまいます。売るのに住宅ローンのことを考えるの?問いにハイッ!と応えざるを得ません。購入をされる方の大半の方が住宅ローンを利用するからです。住宅ローンが利用できない=決定的なマイナスポイントになります。

仕切り直しをし3ヶ月経過‥交渉のテーブル

ご相談→権利関係調査→西東京市役所道路管理課と小平合同庁舎建築課への相談→現況測量の実施。Fさん、Hさんへの説明を繰り返し、やっと本題に入ることが出来るようになりました。いきなりうちに来て「土地をいくらで売ってくれ!それはないだろう」と当時の怒りの理由を口にされたHさんでした。今後、具体的な条件交渉に入り、細部の取り決めごとをすることにしています。今後の進捗はこのブログにてお伝えしていきます。

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この記事を書いた人
鈴木 義晴 スズキ ヨシハル
鈴木 義晴
不動産仲介業務に従事して33年、宅地建物取引士の資格を取得して28年が経ちました。お客様に対して、今まで得た知識と経験をもとに解りやすくご説明させていただきます。 何かお困りのことはありませんか? 私は、様々な分野に信頼できる専門家の人脈を持っています。 もし何かお困りのことがあれば、その問題解決のお役に立てる専門家をご紹介いたします。 弁護士、弁理士、税理士、公認会計士、社会保険労務士、行政書士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、相続診断士、ファイナンシャルプランナー、終活カウンセラー、葬祭ディレクター‥お気軽にご相談ください。
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