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2018年02月11日
ブログ

油断大敵!売却の契約後、ホッとするのは

懇意にするハウスメーカー担当者からの相談がありました。お客様より気に入った土地があり購入契約をしたのですが住宅ローンで問題発生!~何とか知恵を授けてもらえないでしょうか?

住宅ローン条項に基づく解約解除期日?

売主様と交わした売買契約書の住宅ローン条項に基づく契約解除期日が目前と迫るな中での相談。事前承認は通過したのですが、本承認を得るべく作業をするも、追加書類の請求ばかりでなかなか本承認されない。というか否決されるかもしれない!といった状況。

やらなければならないことは買主様に対するヒアリング作業です。住宅ローンの手続きは買主様主導で金融機関へ申請されていたからです。提出した書類全て拝見する上で気がついたのは、経営される会社の決算書。毎年減っていますが繰越損失が計上されていたからです。

今期分の試算表の提出をお願いしました。照合すると何とか数年で業務改善出来る見込みがたつ様相~これならイケると長年の経験で判断し、売主様に状況説明をすることにしました。

期間の延長合意の取り付け

買主様に対しては提出しているフラット(住宅金融支援機構)以外の金融機関をご紹介しました。理由は今までの経緯でいくと謝絶(否決)される確率があるからです。ダメになってからは遅すぎるからです!

信金、地銀への申込は奥様の連帯保証人を付保する形での審査をお願いしました。ご主人様は多少の抵抗感を持たれていましたが、背に腹は変えられませんと説得をしました。経営する法人の繰越損失が改善される見込みはありますが、損失そのものを消すことは出来ません。しかし奥様との収入合算(連帯保証人)をすることで返済比率が大幅に改善され、ご希望借入金額の条件を充足しますと理由を明らかにしました。

当初の期日より約一ヶ月遅れのお引渡し!

ハウスメーカー担当者より「お陰さまで何とか土地の決済が終わりました」とお電話をいただきました。担当者曰く「もう解約をさざるを得ない、どのようにして売主さんに謝ろうか?そればかり考えていました。でも、解約になり不幸になるのは誰だ‥あなたは心底、住宅ローンについて頑張ったといえる努力をしたの?もうひと踏ん張りしない、手伝うよと言われたので出来たと思います。本当にありがとうございました」と言葉をいただきました。

フラットの審査における一部取扱会社のユルユル感には疑問を持ちます
正直に話すとOO会社とOO会社の事前承認は個人的ですが全く信用できません。

審査の状況を尋ねても「機構判断なので詳しいことはお話できません」という回答ばかり。これにも?を感じます。おいおい、こっちは通り一遍のことを尋ねているんじゃないよと言いたくなります。どのようにすれば住宅金融支援機構の担当者が「諾するのか」を想像していないように感じるからです。

この人は確実に返済しうる人

この人は長期にわたり確実に返済しうる人~これを知らしめればいいのです。

不動産の売却契約締結において大切なことは成約する金額やお引渡し時期です。しかし買主様の資金繰りも大変重要な要素となります。それは住宅ローンを利用される場合が圧倒的に多いからです。契約後、住宅ローンが通らないから解約、その場合は一定期間においては受領済みの手付金を返還しなければなりません。

一番は時間のロスです!

契約締結前に事前承認の提出は当然の作業、見切り発車に近い「ローンは大丈夫だよ」的な契約は危険です。営業担当者が住宅ローンに精通しているか否か?~今回のケースはレアですが重要なことお分かりいただけることと思います。

この記事を書いた人
鈴木 義晴 スズキ ヨシハル
鈴木 義晴
不動産仲介業務に従事して33年、宅地建物取引士の資格を取得して28年が経ちました。お客様に対して、今まで得た知識と経験をもとに解りやすくご説明させていただきます。何かお困りのことはありませんか?私は、様々な分野に信頼できる専門家の人脈を持っています。もし何かお困りのことがあれば、不動産の事以外でも、その問題解決のお役に立てる専門家と提携していますので、いつでもご紹介いたします。弁護士、弁理士、税理士、公認会計士、社会保険労務士、行政書士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、相続診断士、ファイナンシャルプランナー、終活カウンセラー、葬祭ディレクター等お気軽にご相談ください。
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