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2017年10月21日
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中古の不動産売買、台帳記載事項証明書ってご存知ですか?


売却査定をいただいた戸建住宅は昭和63年9月築。お手元に建築確認通知書、検査済証がないので台帳記載事項証明書にて建築概要を確認しました。

建築台帳記載事項証明書とは

建築確認や検査が行われた建築物であるかどうかは、建築確認通知書や検査済証により確認することができます。中古不動産売買の場合、年数が経過しているため建築確認済証や検査済証を紛失しているケースもあります。また所有者が何度も変わると書類の引き継ぎがなされない場合もあります。確認済証や検査済証は一度発行されると紛失などをされても再発行することはできません。建築確認許可と検査済証交付の記録は、役所において、年度ごとに番号順で台帳が作成されています。台帳記載事項証明書は、建築物および工作物が確認台帳に記載されていることを証明する書面です。

建築確認を取得せず建物を建てていた、建築確認とは全く違う建物が建てられていた


バブル全盛時にはとかくありがちだったのが、建築確認を取得していない建物建築確認とは全く違う建物が建てられていました。理由は建ぺい率、容積率、高さや斜線制限が厳しいものの、建物のボリュームが大きければ売れた時代だからです。高さや斜線制限は守るも、建ぺい率や容積率の違反は結構多く見受けられました。当時は金融機関の審査も甘く、住宅ローンも規定通り融資を受けられたのが、今振り返ると恐ろしくなります。

建ぺい率、容積率オーバーは既存不適格建築物となり重要事項説明に該当します


建築確認や検査済証、台帳記載事項証明書がないと建物の現況確認をしなければなりません。いくら増築等されていなくても、現行制度において各種法令等を守られているのか不明だからです。建ぺい率、容積率オーバーとなると既存不適格建築物となり、購入を検討されるお客様の住宅ローンが組めない恐れもあります(ある程度のオーバーは金融機関も実態とし考慮しているのが実情)しかし、そのような場合は売却価格を見直す必要が発生しますので注意が必要となります。

なぜ、価格を見直す必要があるのか?

大幅な既存不適格建築物の場合、メガバンクを含めネットバンク等金融機関から、購入希望者は低利の融資が受けられず、現金購入しなければなりません。ゆえにターゲットとなるお客様が限られるからです。一部の住宅ローン会社では、このような案件も取扱いをするのですが、金利が2%代後半~4%(変動型)と高く設定しています。ゆえに販売価格には、安値感が持たせなければ売れないからです。

今回のご相談案件は借り換えをした際に、金融機関担当からの要請もあり、お客様が台帳記載事項証明書(写し)をお持ちでした。購入後に室内のリフォーム、外壁塗装はされていますが、増改築はされていませんでした。目視でも図面と一致していることが確認できたので、お客様にご説明、ご安心していただけました。
この記事を書いた人
鈴木 義晴 スズキ ヨシハル
鈴木 義晴
不動産仲介業務に従事して33年、宅地建物取引士の資格を取得して28年が経ちました。お客様に対して、今まで得た知識と経験をもとに解りやすくご説明させていただきます。 何かお困りのことはありませんか? 私は、様々な分野に信頼できる専門家の人脈を持っています。 もし何かお困りのことがあれば、その問題解決のお役に立てる専門家をご紹介いたします。 弁護士、弁理士、税理士、公認会計士、社会保険労務士、行政書士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、相続診断士、ファイナンシャルプランナー、終活カウンセラー、葬祭ディレクター‥お気軽にご相談ください。
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